Immobilier à Monaco en 2024 : les chiffres clés d’un marché hors norme
Les chiffres clés de l’immobilier à Monaco confirment une tendance : celle des prix en hausse. Le marché ne déroge pas à sa réputation de microcosme ultra-spécifique. L’IMSEE (institut monégasque de la statistique et des études économiques) a dévoilé en février 2025 les dernières données du secteur. Avec un poids total de 5,9 milliards d’euros pour la revente et le neuf, le marché met en évidence des dynamiques inédites : extension, tension et segmentation. Une certitude : les prix atteignent un niveau record.
Chiffres clés de l’immobilier à Monaco : record atteint pour les prix au m²
Hong Kong, Genève, New York ou Londres n’ont qu’à bien se tenir. Monaco s’affiche de nouveau dans le haut du classement dans la course au prix au m² le plus élevé du monde. En cause ? Une demande bien plus importante que l’offre. Pas besoin d’être un spécialiste ou un économiste de renom pour saisir la problématique. Les terrains constructibles deviennent de plus en plus rares. Si bien que la Principauté a pris ses aises sur la mer avec la livraison d’un écoquartier monumental nommé Mareterra qui a fortement influencé le marché. La Principauté innove et se place au rang des destinations modèles. Depuis cinq ans, les statistiques immobilières témoignent d’un marché très résilient, même dans un contexte post-COVID :
- 2020 à 2022 : hausse continue des prix au m² ;
- 2022 à 2023 : léger repli de -1,8 % dans l’ancien, à 51 418 €/m², mais toujours à un niveau extrêmement élevé ;
- Le prix moyen reste supérieur à 50 000 €/m² depuis 2021.
L’année 2024 affiche un volume total de 5,9 milliards d’euros de ventes immobilières, selon l’IMSEE. Soit + 80 % par rapport à 2023. Ce total comprend les transactions dans le neuf et les reventes, a rapporté l’institut monégasque de la statistique et des études économiques. En 2024, le prix moyen d’un bien neuf haut de gamme a atteint 36,4 millions d’euros, soit un record en valeur absolue. En ce qui concerne les transactions, l’on a enregistré 101 ventes, dont 57 d’appartements neufs à plus de 20 M€. Sept d’entre eux ont même atteint la somme pharaonique de 100 M€. Important à relever, il s’agit de la cinquième année consécutive de hausse des prix moyen et médian sur le marché.
En termes de revente, là encore, le territoire monégasque se démarque par des tarifs au mètre carré qui font grimper les statistiques. Voici la répartition par quartier :
- Larvotto : 97 563 € ;
- Monte-Carlo : 53 911 € ;
- Fontvieille : 53 908 € ;
- La Condamine : 53 801 € ;
- Jardin Exotique : 49 847 € ;
- La Rousse : 45 303 € ;
- Les Moneghetti : 42 326 €.
Transactions : un marché stable, mais ultra-sélectif
La tendance est à la rareté des biens familiaux et à l’ultra-luxe. Au total, ce sont 466 transactions qui ont été enregistrées sur la période 2024 : 101 ventes dans le neuf contre 365 reventes. En d’autres termes, le marché surfe sur une augmentation des transactions de 12% par rapport à 2023, grâce à une hausse des ventes neuves. À contrario, le secteur révèle un recul de -5,9 % pour les reventes : le plus bas niveau depuis 2012. On observe une baisse généralisée, sauf pour les deux pièces qui explosent les compteurs avec une augmentation de 26,3%. Concernant les quartiers les plus actifs, voici la topographie de leur localisation :
- Monte-Carlo avec 132 reventes (36 % du total), le quartier se positionne en tête.
- La Rousse se classe deuxième avec 91 transactions, soit une revente sur quatre, malgré une baisse de 26%.
- Fontvieille, La Condamine et Les Moneghetti suivent au classement.
Locations : pression sur le parc locatif haut de gamme
Il est difficile de se faire une idée précise du marché locatif monégasque, aucune donnée n’ayant été officiellement publiée. Il suffit tout de même de prêter l’oreille pour entendre les tendances du marché. Il semblerait qu’aujourd’hui, les grands appartements manquent à l’appel. Les biens de 3 pièces et plus attirent en effet les convoitises mais leur rareté sur le secteur fait flamber drastiquement les prix. Les quartiers du Carré d’Or et du Larvotto supportent des loyers conséquents. Le premier fait état de prix allant de 190 €/m2 à 229 €/m2. Juste derrière, la seconde localisation pointe à des tarifs à 119 €/m2. Le secteur de la location est en passe de rivaliser avec celui des ventes. En effet, lorsque les loyers deviennent trop élevés, nombreux sont ceux qui envisagent l'achat comme solution à long terme. Ce que l’on peut observer également est un cycle de relocation dynamisé par des propriétaires qui ont résilié des baux en vue de relouer à des prix supérieurs.
Mareterra : le grand projet qui influence le marché
La livraison fin 2024 de Mareterra a fait exploser les prix. Après huit années de travaux, cet écoquartier de luxe a permis d’augmenter la superficie de Monaco de 3 %. Le site a profondément bouleversé l’immobilier monégasque. Sur 159 logements neufs livrés en 2024, 130 proviennent de Mareterra. L’effet boule de neige se perçoit dans les quartiers limitrophes qui aujourd’hui sont en tension de valorisation. « Dommage collatéral » de cette tendance, certains biens anciens ont également subi la pression des prix et voient leur tarif prendre de la hauteur.
Perspectives 2025 : une dynamique toujours haussière ?
Monaco conservera son statut de destination maîtresse pour attirer les futurs investisseurs étrangers grâce à ses atouts :
- exemption totale d'impôt sur le revenu, la fortune et les plus-values ;
- sécurité, confidentialité, stabilité politique ;
- connectivité (aéroport de Nice, héliport).
Mais la Principauté devra faire face à une problématique croissante : un marché extrêmement tendu. Dans le même temps, des destinations concurrentes comme Dubaï, Singapour, Londres ou New York continuent d’attirer les mêmes profils d’investisseurs. À Monaco, peu de nouveaux projets sont à venir. L’offre est donc insuffisante pour une demande relativement croissante. En matière de prix, la tendance devrait être à la hausse, notamment dans les quartiers suivants :
- le Carré d’Or ;
- le Larvotto ;
- la Condamine.
Cinq dynamiques qui vont peser sur le marché immobilier monégasque
Contrairement à d'autres marchés internationaux, celui de Monaco réagit avec un certain décalage aux fluctuations mondiales. Il reste un écosystème résilient, peu sujet aux effets de panique. Cela s’explique notamment par la nature des acquéreurs (profil patrimonial fort, très capitalisé) et par l’ultra-rareté du foncier disponible. En 2025, plusieurs signaux renforcent cette dynamique :
1. Baisse progressive des taux d’intérêt en zone euro
Si la fin 2024 n’a pas suffi à enclencher un rebond net des transactions, les premiers mois de 2025 ont laissé entrevoir une reprise : montée des intentions d’achat et finalisation de transactions différées. Ce contexte pourrait fluidifier un marché jusqu’ici extrêmement sélectif.
2. Changement fiscal au Royaume-Uni
Depuis le 6 avril 2025, le régime des non-domiciled (non-dom) est supprimé. Cela signifie que les résidents britanniques seront désormais imposés sur l’ensemble de leurs revenus mondiaux. Ce bouleversement fiscal pousse déjà certains profils fortunés à envisager Monaco comme alternative durable, en raison de sa neutralité fiscale.
3. Croissance démographique et pression foncière
L’arrivée constante de nouveaux résidents entretient un secteur tendu. Monaco, l’un des marchés les plus chers au monde, voit ses prix non seulement se maintenir, mais aussi progresser, soutenu par une rareté structurelle et une demande toujours conséquente.
4. Tendance à la modernisation
Face à la rareté du foncier neuf, de nombreux propriétaires optent pour la rénovation lourde de biens existants. Objectif : rehausser la qualité des prestations, optimiser l’espace et améliorer l’efficacité énergétique. Ce phénomène redessine progressivement l’offre.
5. Montée des exigences environnementales
Les questions écologiques entrent dans les critères d’achat des investisseurs, même dans le luxe. Monaco suit cette tendance avec des projets certifiés HQE et une réglementation locale qui favorise les constructions durables. L’impact se révèle évident : l’immobilier green gagne en valeur.
Perspective 2025 pour l’immobilier monégasque
L'immobilier monégasque en 2025 se caractérise par un double mouvement : il est secoué par des dynamiques internationales tout en conservant sa logique propre. Cette singularité le transforme en refuge patrimonial de premier plan, qui résiste aux soubresauts mondiaux et continue de proposer des opportunités à long terme pour les investisseurs avisés.
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