Immobiliare a Monaco nel 2024: i dati chiave di un mercato fuori dal comune
I dati chiave del mercato immobiliare di Monaco confermano una tendenza chiara: l’aumento dei prezzi. Il mercato rispecchia pienamente la sua reputazione di microcosmo altamente specifico. Nel febbraio 2025, l’IMSEE (Istituto monegasco di statistica e studi economici) ha pubblicato gli ultimi dati del settore. Con un volume totale di 5,9 miliardi di euro tra nuove costruzioni e rivendite, il mercato evidenzia dinamiche inedite: espansione, tensione e segmentazione. Una certezza: i prezzi hanno raggiunto livelli record.
Dati chiave dell’immobiliare a Monaco: record storico per il prezzo al m²
Hong Kong, Ginevra, New York o Londra farebbero bene a prestare attenzione. Monaco si conferma ancora una volta ai vertici mondiali nella corsa al prezzo al metro quadrato più elevato. Il motivo? Una domanda nettamente superiore all’offerta. Non serve essere esperti o economisti di fama per comprenderne le ragioni. I terreni edificabili sono sempre più rari. Di conseguenza, il Principato si è esteso sul mare con la consegna di un monumentale eco-quartiere chiamato Mareterra, che ha fortemente influenzato il mercato. Monaco innova e si posiziona tra le destinazioni di riferimento. Negli ultimi cinque anni, le statistiche immobiliari mostrano un mercato estremamente resiliente, anche nel contesto post-COVID:
- dal 2020 al 2022: crescita continua dei prezzi al m²;
- dal 2022 al 2023: lieve flessione del -1,8% nel mercato dell’usato, a 51.418 €/m², pur restando su livelli molto elevati;
- il prezzo medio rimane superiore a 50.000 €/m² dal 2021.
Nel 2024, il volume totale delle vendite immobiliari ha raggiunto 5,9 miliardi di euro, secondo l’IMSEE, con un aumento dell’80% rispetto al 2023. Questo totale comprende sia le vendite di immobili nuovi che le rivendite. Nel 2024, il prezzo medio di un immobile nuovo di fascia alta ha raggiunto 36,4 milioni di euro, stabilendo un record assoluto. Sono state registrate 101 transazioni, di cui 57 nuovi appartamenti venduti a oltre 20 milioni di euro. Sette di questi hanno addirittura raggiunto la cifra straordinaria di 100 milioni di euro. È importante sottolineare che si tratta del quinto anno consecutivo di aumento dei prezzi medi e mediani.
Per quanto riguarda le rivendite, anche in questo caso Monaco si distingue per prezzi al metro quadrato eccezionalmente elevati. Ecco la ripartizione per quartiere:
- Larvotto: 97.563 €;
- Monte-Carlo: 53.911 €;
- Fontvieille: 53.908 €;
- La Condamine: 53.801 €;
- Jardin Exotique: 49.847 €;
- La Rousse: 45.303 €;
- Les Moneghetti: 42.326 €.
Transazioni: un mercato stabile ma altamente selettivo
La tendenza evidenzia la scarsità di immobili familiari e una forte concentrazione sull’ultra-lusso. Nel 2024 sono state registrate 466 transazioni complessive: 101 vendite di immobili nuovi e 365 rivendite. Ciò rappresenta un aumento del 12% rispetto al 2023, trainato dalle vendite di nuove costruzioni. Al contrario, le rivendite hanno subito un calo del -5,9%, il livello più basso dal 2012. Si osserva una diminuzione generalizzata per tutte le tipologie, ad eccezione dei bilocali, che registrano un’impennata del 26,3%. Per quanto riguarda i quartieri più attivi, la classifica è la seguente:
- Monte-Carlo è in testa con 132 rivendite (36% del totale).
- La Rousse si posiziona al secondo posto con 91 transazioni, nonostante un calo del 26%.
- Fontvieille, La Condamine e Les Moneghetti seguono in classifica.
Locazioni: pressione sul mercato degli affitti di alta gamma
È difficile ottenere una visione precisa del mercato degli affitti monegasco, poiché non sono stati pubblicati dati ufficiali. Tuttavia, le tendenze sono evidenti: gli appartamenti di grandi dimensioni sono sempre più rari. Gli immobili con tre locali o più sono particolarmente richiesti e la loro scarsità fa lievitare drasticamente i canoni di locazione. I quartieri del Carré d’Or e del Larvotto registrano affitti particolarmente elevati. Il primo presenta prezzi compresi tra 190 €/m² e 229 €/m², mentre il Larvotto segue con tariffe intorno a 119 €/m². Il mercato delle locazioni è ormai in grado di competere con quello delle vendite. Infatti, quando gli affitti diventano troppo elevati, molti prendono in considerazione l’acquisto come soluzione a lungo termine. Si osserva inoltre un ciclo dinamico di rilocazione, alimentato da proprietari che hanno risolto i contratti di affitto per rilocare gli immobili a prezzi più alti.
Mareterra: il grande progetto che influenza il mercato
La consegna di Mareterra alla fine del 2024 ha fatto impennare i prezzi. Dopo otto anni di lavori, questo eco-quartiere di lusso ha aumentato la superficie di Monaco del 3%. Il progetto ha profondamente trasformato il mercato immobiliare monegasco. Dei 159 nuovi alloggi consegnati nel 2024, 130 provengono da Mareterra. L’effetto domino si avverte anche nei quartieri limitrofi, oggi sottoposti a una forte pressione di valorizzazione. Come “danno collaterale” di questa tendenza, anche alcuni immobili più datati hanno subito un aumento significativo dei prezzi.
Prospettive 2025: una dinamica ancora al rialzo?
Monaco manterrà il suo status di destinazione privilegiata per gli investitori stranieri grazie ai suoi punti di forza:
- esenzione totale dall’imposta sul reddito, sul patrimonio e sulle plusvalenze;
- sicurezza, riservatezza e stabilità politica;
- connettività eccellente (aeroporto di Nizza, eliporto).
Tuttavia, il Principato dovrà affrontare una sfida crescente: un mercato estremamente teso. Allo stesso tempo, destinazioni concorrenti come Dubai, Singapore, Londra o New York continuano ad attrarre profili di investitori simili. A Monaco sono previsti pochi nuovi progetti, rendendo l’offerta insufficiente rispetto a una domanda in costante crescita. I prezzi dovrebbero quindi continuare ad aumentare, in particolare nei seguenti quartieri:
- Carré d’Or;
- Larvotto;
- La Condamine.
Cinque dinamiche che influenzeranno il mercato immobiliare monegasco
A differenza di altri mercati internazionali, Monaco reagisce con un certo ritardo alle fluttuazioni globali. Rimane un ecosistema resiliente, poco soggetto a fenomeni di panico. Ciò è dovuto in particolare al profilo degli acquirenti (fortemente patrimonializzati) e all’estrema scarsità di terreni disponibili. Nel 2025, diversi segnali rafforzano questa dinamica:
1. Graduale diminuzione dei tassi di interesse nell’area euro
Se la fine del 2024 non è stata sufficiente a innescare una ripresa netta delle transazioni, i primi mesi del 2025 hanno mostrato segnali incoraggianti: aumento delle intenzioni di acquisto e finalizzazione di operazioni rinviate. Questo contesto potrebbe rendere più fluido un mercato finora estremamente selettivo.
2. Cambiamenti fiscali nel Regno Unito
Dal 6 aprile 2025, il regime fiscale dei non-domiciled (non-dom) è stato abolito. Ciò significa che i residenti britannici saranno ora tassati sull’insieme dei loro redditi mondiali. Questo cambiamento spinge già alcuni profili ad alto patrimonio a considerare Monaco come alternativa duratura, grazie alla sua neutralità fiscale.
3. Crescita demografica e pressione fondiaria
L’arrivo costante di nuovi residenti mantiene il mercato sotto pressione. Monaco, uno dei mercati più costosi al mondo, vede i prezzi non solo mantenersi, ma anche aumentare, sostenuti da una scarsità strutturale e da una domanda sempre elevata.
4. Tendenza alla modernizzazione
Di fronte alla scarsità di nuovi terreni edificabili, molti proprietari scelgono ristrutturazioni importanti degli immobili esistenti per migliorare la qualità delle prestazioni, ottimizzare gli spazi e aumentare l’efficienza energetica. Questo fenomeno sta progressivamente ridisegnando l’offerta.
5. Crescente attenzione ai criteri ambientali
Le tematiche ambientali entrano sempre più nei criteri di acquisto degli investitori, anche nel settore del lusso. Monaco segue questa tendenza con progetti certificati HQE e una regolamentazione locale favorevole alle costruzioni sostenibili. L’impatto è evidente: l’immobiliare green acquista valore.
Prospettiva 2025 per l’immobiliare monegasco
L’immobiliare monegasco nel 2025 è caratterizzato da un doppio movimento: influenzato dalle dinamiche internazionali ma fedele alla propria logica interna. Questa unicità lo rende un rifugio patrimoniale di primo piano, capace di resistere alle turbolenze globali e di offrire opportunità a lungo termine agli investitori più accorti.
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